Oops! It appears that you have disabled your Javascript. In order for you to see this page as it is meant to appear, we ask that you please re-enable your Javascript!

แน่งน้อยร้อยเรื่องลงทุน : ดอกเบี้ยลง ไม่ใช่เวลาของหุ้น “อสังหาฯ”

แน่งน้อยร้อยเรื่องลงทุน : ดอกเบี้ยลง ไม่ใช่เวลาของหุ้น “อสังหาฯ”

ในภาวะปกติ หุ้นอสังหาริมทรัพย์มักจะปรับตัวขึ้นทุกครั้ง เมื่ออัตราดอกเบี้ยเงินกู้ลดลง แต่ไม่ใช่เวลานี้ที่โลกกำลังเผชิญวิกฤตเศรษฐกิจ  ประชาชนต้องการรักษาสภาพคล่องให้มากที่สุด คงไม่รีบก่อหนี้ก้อนโต เพราะมีความเสี่ยงเรื่องรายได้ คาดการณ์ไม่ได้ว่าจะต้องรอเวลาอีกนานแค่ไหน ถึงไข้หวัดโควิด-19 จะผ่อนคลายลง และที่สำคัญ บริษัทอสังหาฯที่เจอการทดสอบความแข็งแกร่งมาหลายด่านตั้งแต่ปีที่ผ่านมา จะสามารถยืนหยัดต่อสู้ได้อีกนานเพียงใด 

สถานการณ์ไวรัสโควิด-19 รุนแรงกว่าที่คาดและยืดเยื้ออีกระยะหนึ่ง ส่งผลกระทบรุนแรงต่อเศรษฐกิจไทย และสร้างความกังวลต่อตลาดเงินและตลาดทุนทั่วโลก ทำให้คณะกรรมการนโยบายการเงิน หรือ กนง. ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ตัดสินใจเรียกประชุมด่วนและมีมติเป็นเอกฉันท์ให้ปรับลดอัตราดอกเบี้ยนโยบาย 0.25% ต่อปี เป็น 0.75% มีผลตั้งแต่วันที่ 23 มี.ค. 2563 เป็นต้นไป และยังคงยืนยันที่จะมีการประชุมตามกำหนดเดิมวันที่ 25 มี.ค.นี้ ซึ่งตลาดคาดว่าน่าจะมีการปรับลดดอกเบี้ยนโยบายลงอีก 0.25%

ผลที่ตามมา ธนาคารกสิกรไทย  กระโดดรับลูกทันที นำร่องปรับลดอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ MOR ลง 0.25% เหลือ 6.62% และลด MRR ลง 0.12% เหลือ 6.50% เพื่อช่วยลดภาระให้แก่ลูกค้า โดยเฉพาะกลุ่มลูกค้า SME และบุคคลธรรมดา ขณะเดียวกันก็ลดต้นทุนของธนาคารด้วย ปรับลดเฉพาะอัตราดอกเบี้ยเงินฝากออมทรัพย์นิติบุคคลลง 0.05%และเงินฝากประจำลง 0.10%-0.25%

ดอกเบี้ยที่ลดลงไม่ได้ช่วยให้คนตัดสินใจซื้อบ้านได้ง่ายนัก ท่ามกลางภาวะเศรษฐกิจถดถอย ซ้ำเติมให้ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ตกต่ำลงไปลึกมาก ตอนนี้ขาดกำลังซื้อทั้งจากในประเทศและต่างประเทศ ไม่ใช่เฉพาะ”จีน” เหมือนปีที่ผ่านมา

นักวิเคราห์บล.หยวนต้า (ประเทศไทย) ยังคงลดน้ำหนักการลงทุนกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ และมองว่าปี 2563 ยังคงเป็นปีที่ลำบาก จึงปรับลดประมาณการกำไรของกลุ่มลง 10% จาก 2.39 หมื่นล้านบาท เหลือ  2.15 หมื่นล้านบาท โดยปรับเพิ่มส่วนลดของอัตราการระบายสินค้าคงคลังเฉลี่ย 5 ปี เพิ่มขึ้นเป็น 15-20% และยอดถูกปฎิเสธคำขอสินเชื่อเพิ่มขึ้นจากราว 15% เป็นราว 20% ส่งผลกระทบให้ราคาเป้าหมายถูกลดลงตามด้วย

บล.หยวนต้ามีการวิเคราะห์ 8  บริษัทอสังหาฯ โดยเลือก บริษัท เอพี (ไทยแลนด์) หรือ AP เป็น Top pick และแนะนำให้ซื้อลงทุน บริษัท เสนาดีเวลลอปเม้นท์ (SENA) บริษัท ศุภาลัย (SPALI) และบริษัท โนเบิล ดีเวลลอปเมนท์ (NOBLE) แต่ปรับลดประมาณการกำไรปี 2563-2564 และลดราคาเป้าหมายลง

ส่วนบริษัท แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์(LPN) บริษัท พฤกษา โฮลดิ้ง(PSH) บริษัท ควอลิตี้เฮ้าส์(QH) และบริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC) ยังไม่แนะนำให้ลงทุน ทำได้เพียงการเทรดดิ้ง  เนื่องจากไม่มีปัจจัยบวกสนับสนุน

เหตุผลในการเลือก AP เป็นหุ้นเด่น ให้ราคาเป้าหมาย 6.80 บาท จากแนวโน้มผลงานยังแข็งแกร่ง คาดกำไรปกติปีนี้ที่ 3,400 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 11.2% มี Backlog รอโอน 17,000 ล้านบาท จากโครงการร่วมทุนพร้อมโอน  12,000 ล้านบาท ส่วนแบ่งกำไรจากธุรกิจร่วมค้าเติบโตขึ้น  17%  ราคาหุ้นจะปรับตัวขึ้นเร็วกว่ากลุ่ม หากสภาวะตลาดมีการฟื้นตัว  และยังจ่ายเงินปันผลที่ 0.40 บาท/หุ้น (XD 12 พ.ค. 2563) คิดเป็นอัตราผลตอบแทนสูงถึง 9.9% ช่วยจำกัดการปรับตัวลง ปัจจุบันหุ้นต่ำ P/E เพียง 3.8 เท่า P/BV แค่ 0.5 เท่า

ทางด้านบล.ฟินันเซียไซรัส แนะทยอยสะสมหุ้น SC  เพราะถูก แม้ว่าปรับประมาณการกำไรปี2563 ลง 14% เป็น 1,600 ล้านบาท ลดลง 19% จากปีก่อน เริ่มเห็นการคืนห้อง ระบายสต็อกช้า คอนโดมิเนียม Chambers On Nut Station เลื่อนการโอน  ปีนี้ไม่มีคอนโดใหม่โอนเลย แต่มี Backlog 7,400 ล้านบาท รอรับรู้ในปีนี้ จำนวน 4,800 ล้านบาท  จึงปรับราคาเป้าหมายลงเป็น 2.30 บาท บริษัทจะจ่ายปันผล 0.19 บาทต่อหุ้น คิดเป็นอัตราผลตอบแทน 10% (XD 30 เม.ย.)

เช่นเดียวกันแนะทยอยสะสมหุ้น บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ( LH) ราคาเหมาะสม 11 บาท ยอด Presales ในช่วง 2 เดือนแรก ทำได้ 3,000 ล้านบาท  จากไตรมาส 1 มีแผนเปิดแนวราบใหม่ 2 แห่ง วันที่ 21 มี.ค.นี้จะเปิดขายโครงการ Indy บางนา-รามคำแหง 2 มูลค่า 1,400 ล้านบาท มองว่าน่าจะได้รับการตอบรับที่ดี  คาดยอดขายไม่ต่ำกว่า 30% ขณะที่ไวรัสโควิด-19 กระทบธุรกิจให้เช่า และโรงแรม แต่คิดเป็นเพียง 7-10% ของรายได้รวม ส่วนห้างกระทบน้อยกว่าเพราะเป็นสัญญาระยะยาว ปัจจุบันมี P/E เพียง 9 เท่า คาดอัตราผลตอบแทนปันผลกว่า 10% ต่อปี

ล่าสุด บริษัท ทริสเรทติ้งจัดอันดับเครดิตหุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกันวงเงินไม่เกิน 8,000 ล้านบาท ให้บริษัทแลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ที่ระดับ “A+/Stable”

จุดแข็งมีแบรนด์ที่แข็งแกร่งในสินค้าที่อยู่อาศัยที่หลากหลาย มีรายได้ค่าเช่าที่สร้างรายได้ประจำ มีสภาพคล่องอยู่ในระดับที่เพียงพอและมีภาระหนี้ที่อยู่ในระดับปานกลาง ในช่วง 5 ปีที่ผ่านมามีรายได้อยู่ที่ 2.6-3.5 หมื่นล้านบาทต่อปี ในปี 2562 มีรายได้ประมาณ 3.1 หมื่นล้านบาท เปิดขายอยู่จำนวน 79 โครงการ มูลค่าเหลือขายรวมประมาณ 6 หมื่นล้านบาท ส่วนใหญ่ประมาณ 79% เป็นโครงการบ้านจัดสรร บริษัทมียอดขายรอการรับรู้รายได้รวม 8,900 ล้านบาท ประมาณ 60% คาดว่าจะส่งมอบให้แก่ลูกค้าได้ในปี 2563

อย่างไรก็ตาม ความสามารถในการทำกำไรอาจลดลงในอนาคตจากต้นทุนค่าที่ดินที่เพิ่มสูงขึ้นและการแข่งขันที่ทวีความรุนแรงมากขึ้นในตลาดบ้านจัดสรรและคอนโดมิเนียม แต่ทริสฯคาดว่าบริษัทจะสามารถรักษาอัตราส่วนกำไรจากการดำเนินงานที่ประมาณ 22-24% ได้ในช่วงปี 2563-2565

ที่สำคัญ LH มีมูลค่าตลาดของเงินที่ลงทุนในบริษัทร่วมซึ่งจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ ณ สิ้นปี 2562 อยู่ที่ประมาณ 8 หมื่นล้านบาทและได้เงินปันผล ประมาณ 2,000 ล้านบาทต่อปี ที่ยังช่วยสนับสนุนความสามารถในการจ่ายชำระหนี้ได้

ในสถานการณ์ดอกเบี้ยต่ำสร้างสถิติใหม่เรื่อยๆ  ดีต่อธุรกิจอสังหาฯก็จริง แต่ยังมี “หุ้นดีราคาถูก”จำนวนมากในตลาด  นักลงทุนคงจะตัดสินใจไม่ยากว่าจะเลือกซื้อหุ้นอะไรดี …