พฤกษาฯ ดิ้นหาตลาดใหม่ปี 2562 คาดโครงสร้างธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังเปลี่ยนแปลง สินค้าระดับบนเริ่มแห้ง เตือนระเบิดเวลาลูกใหม่ บริษัทร่วมทุนกับบริษัทต่างชาติลงทุนโครงการใหม่ ให้ลูกสร้างหนี้ แม่ไม่รับภาระ เก็บรายได้และกำไรอย่างเดียว จี้ให้ทางการสั่งเปิดเผยข้อมูลทุกไตรมาส
นายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร กลุ่มธุรกิจพฤกษา เรียลเอสเตท-พรีเมียม บริษัท พฤกษา โฮลดิ้ง (PSH) กล่าวในงานสัมมนา The Next Rissing Star ว่า บริษัทฯกำลังมองหาตลาดใหม่ในปี 2562 หลังจากประสบความสำเร็จในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ระดับบน ในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา รวมถึงตลาดกลางและตลาดล่างในช่วง 10 ปีก่อนปีหน้านั้น ซึ่งขณะนี้โครงสร้างธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังเปลี่ยนแปลงอีกครั้งหนึ่ง จากการเริ่มเห็นสัญญาณว่าตลาดบนเริ่มแห้งแล้ว เนื่องจากฐานลูกค้าระดับสูงมีจำกัด ขณะที่ในแต่ละปีมีบ้านเดี่ยวออกมาเสนอขาย 3,500-4,000 หลัง นิวไฮตลอด และราคาที่ดินแพงมาก ขณะที่มีผู้เล่นรายใหม่เข้ามาทำธุรกิจนี้จำนวนมาก เห็นได้จากการเกิดคอนโดมิเนียมบนเส้นทางรถไฟฟ้าหลายโครงการ
” เรายังเปิดเผยไม่ได้ว่าตลาดใหม่ที่ว่าคืออะไร แต่ทุกครั้งที่มีการเปลี่ยนแปลงกฎเกณฑ์ ทำให้เราต้องปรับตัวให้ทัน เพื่อรักษาความเป็นผู้นำของธุรกิจนี้ให้ได้ต่อไป “นายประเสริฐกล่าว
ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร กลุ่มธุรกิจพฤกษา เรียลเอสเตท-พรีเมียมกล่าวว่า สิ่งที่บริษัทฯกำลังพิจารณาคือเป็นตลาดที่คนไทยยอมรับได้ และใช้จุดแข็งในเรื่องการก่อสร้างบ้านเสร็จก่อนเวลาที่ได้รับเครดิตค่าวัสดุก่อสร้าง เช่น โครงการทาวน์เฮ้าส์เสร็จภายใน 30 วัน และบ้านเดี่ยว 45 วัน ทำให้พฤกษาฯเป็น Model Trade Development คือการโอนบ้านให้ลูกค้าเสร็จก่อนที่จะจ่ายค่าปูน
ตัวอย่างหนึ่งของตลาดที่เกิดจากการเปลี่ยนแปลงกฎเกณฑ์คือ บริษัท แผ่นดินทอง พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ (GOLD) เปิดโครงการ สามย่าน มิตรทาวน์ ขายในราคาถูกลง 50% จากราคาตารางวาละ 1.2-1.5 ล้านบาท แต่เป็นสัญญาเช่า 30 ปี บนที่ดินสัมปทานสัญญาเช่าระยะเวลา 30 ปี ซึ่งตั้งอยู่บริเวณหัวมุมสี่แยกสามย่าน (ตรงข้ามอาคารจัตุรัสจามจุรี) ตลาดนี้สามารถซื้อในราคาที่ถูกลง 50% แล้วนำไปปล่อยเช่าได้
ส่วนกรณีที่มีความนิยมทำการตลาดในต่างประเทศ นายประเสริฐกล่าวว่า ในช่วง 12 เดือนที่ผ่านมา คนจีนเข้ามาซื้อคอนโดมิเนียมจำนวนมากในกลุ่มตลาดกลางและล่าง คิดเป็นสัดส่วนประมาณ 27% ของลูกค้าต่างประเทศทั้งหมด โดยที่สามารถขายได้ในราคาที่สูงกว่าตลาดในประเทศประมาณ 15% และซื้อสดไม่มีการขอสินเชื่อจากธนาคาร ที่ผ่านมา บริษัทอสังหาริมทรัพย์ขนาดกลางและขนาดเล็กมองเห็นโอกาสตลาดต่างประเทศ เกิดช่องว่างให้ใช้บริษัทลูกร่วมลงทุนกับบริษัทต่างประเทศในการเปิดโครงการใหม่ รวมทั้งหมด 34 บริษัท แบ่งเป็นการร่วมทุนกับจีนและฮ่องกงมากที่สุด 19 บริษัท ตามด้วยญี่ปุ่น 10 บริษัท และสิงคโปร์ อีก 5 บริษัท ซึ่งจะต้องติดตามการร่วมลงทุนดังกล่าวที่อาจจะเป็นระเบิดเวลาในอนาคตได้
” สิ่งที่ต้องระวังจากบริษัทร่วมทุน คือบริษัทแม่ดูดี แต่มีความเสี่ยงซ่อนอยู่ เพราะว่า บริษัทลูกของอสังหาฯเป็นคนก่อหนี้ ไม่มีผลกระทบต่อบริษัทแม่ แม่รับรู้เพียงรายได้และกำไรเท่านั้น ทำให้ภาพรวมของบริษัทอสังหาแห่งนั้น มีกำไรดี แต่หนี้ไม่มาก และบางบริษัทยังมีการออกหุ้นกู้ด้อยสิทธิลักษณะคล้ายทุน ไม่มีประกันไถ่ถอนเมื่อเลิกกิจการ (Perpetual Bond) ทำให้การก่อหนี้โอเวอร์ ขณะที่บริษัทไม่มีการเปิดเผยข้อมูลเรื่องการก่อหนี้ของบริษัทลูกให้นักลงทุนทราบทุกไตรมาสเหมือนผลการดำเนินงาน จะมีเพียงการสรุปข้อมูลเปิดเผยครั้งเดียวตอนงบปีหรือสิ้นไตรมาส 4 ซึ่งอาจจะไม่ทันการณ์ ที่ผ่านมาได้เรียกร้องให้ทางการสั่งให้บริษัทอสังหาริมทรัพย์เปิดเผยข้อมูลนี้ทุกไตรมาสดีกว่า “นายประเสริฐกล่าว