HoonSmart.com>>กองทรัสต์เฟรเซอร์ พร็อพเพอร์ตี้ ซุ่มเจรจาซื้อสินทรัพย์ 2-3 ราย มูลค่ากว่า 2 พันล้านบาท เร่งปิดดีลภายในปีนี้หนุนขนาดกองสิ้นปีแตะ 4 หมื่นล้านบาท โตเกินเป้า เพิ่มรายได้หนุนปันผลผู้ถือหน่วยลงทุน หลังโชว์ผลงานไตรมาส 1/62 จ่ายผลตอบแทนสูงกว่าอดีต
นายพีระพัฒน์ ศรีสุคนธ์ กรรมผู้จัดการ บริษัท เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ อินดัสเทรียล รีท แมนเนจเม้นท์ (ประเทศไทย) หรือ FIRM ชื่อเดิม TICON ในฐานะผู้จัดการกองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์และสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่ออุตสาหกรรม เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (FTREIT) ชื่อเดิม TREIT เปิดเผยว่า บริษัทฯ อยู่ระหว่างเจรจาซื้อสินทรัพย์กับเจ้าของสินทรัพย์ 2-3 ราย มูลค่าสินทรัพย์ (NAV) ประมาณ 2.000 ล้านบาท ซึ่งหากเจรจาสำเร็จจะส่งผลให้ขนาดกองเพิ่มขึ้นแตะ 4 หมื่นล้านบาทในสิ้นปีนี้ โดยไตรมาส 1/2562 สิ้นสุด 31 ธ.ค.2561 ได้เพิ่มสินทรัพย์เข้ากองไปแล้วประมาณ 1,907 ล้านบาท
“การเพิ่มสินทรัพย์เข้ากองเป็นไปตามเป้าหมายในการเติบโตภายใน 5 ปี หรือปี 2565 จะมีขนาดสินทรัพย์แตะ 5 หมื่นล้านบาท ซึ่งเราอยากเติบโตแบบก้าวกระโดด เพื่อเพิ่มศักยภาพ ความน่าสนใจให้แก่นักลงทุนต่างชาติและเพิ่มสภาพคล่องในการซื้อขาย ซึ่งการเติบโตทำได้หลายทาง โดยแนวทางแรก คือ การซื้อสินทรัพย์แบบยกล็อตใหญ่ ตามเป้าหมายที่จะเพิ่มสินทรัพย์ปีละ 2,000-3,000 ล้านบาท ดังนั้นหากปีนี้ดีลซื้อสำเร็จอีก 2,000 ล้านบาท ก็จะทำให้การซื้อสินทรัพย์ได้มากกว่าเป้าที่ตั้งไว้ ส่วนอีกแนวทางที่จะทำให้เติบโตคือการควบรวมกองทรัสต์ เหมือนในต่างประเทศ แต่ในไทยยังติดเงื่อนไขหลายเรื่องจึงไม่ได้อยู่ในแผนของเรา”นายพีระพัฒน์ กล่าว
สวนแผนการซื้อสินทรัพย์ในต่างประเทศคงยังไม่เกิดขึ้นในเร็วๆ นี้ และการลงทุนต่างประเทศจะซื้อสินทรัพย์จากกลุ่มเฟรเซอร์สเป็นหลัก ส่วนการลงทุนในประเทศเปิดกว้างในการซื้อสินทรัพย์นอกกลุ่มเฟรเซอร์ส
อย่างไรก็ตาม การเพิ่มสินทรัพย์เข้ากอง FTREIT อาจส่งผลให้ต้นทุนทางการเงินเพิ่มขึ้น ซึ่งจะพยายามรักษาอัตราส่วนการกู้ยืมไม่ให้เกิน 25-28% ของมูลค่าทรัพย์สินรวม จากปัจจุบันอยู่ที่ 23% ค่อนข้างต่ำเมื่อเทียบกองทรัสต์ในอุตสาหกรรมเฉลี่ยอยู่ที่ 27-28% ของมูลค่าทรัพย์สินรวม ขณะที่ต้นทุนการกู้ยืมอยู่ในระดับต่ำเช่นกันอยู่ที่ 3.18% เมื่อเทียบกับต้นทุนการออกหุ้นกู้ในระบบ 4 ปีมากกว่า 3.5% ซึ่งในปีนี้ FTREIT มีแผนออกหุ้นกู้ชุดใหม่ต้นทุนดอกเบี้ยไม่ให้เกิน 3.5% ขณะเดียวกันมีหุ้นกู้ครบกำหนดประมาณ 1,000 ล้านบาทด้วย
นายพีระพัฒน์ กล่าวว่า ด้านผลตอบแทนของ FTREIT ในช่วงไตรมาส 1/2562 มีอัตราการจ่ายเงินปันผลสูงขึ้นจ่ายในอัตรา 0.1670 บาทต่อหน่วย จากไตรมาสก่อนหน้าจ่ายปันผล 0.1600 บาทต่อหน่วย ซึ่งในอนาคตมีโอกาสเพิ่มขึ้น จากการลงทุนเพิ่มสินทรัพย์ที่มีศักยภาพมีอัตราการเช่าพื้นที่ในอัตราที่สูงจะส่งผลดีต่ออัตราผู้เช่าโดยรวมของกอง ณ ไตรมาส 1/2562 มีอัตราการเช่าพื้นที่อยู่ที่ 84% สูงกว่าเป้าหมายตั้งไว้ 80% ซึ่งเพิ่มขึ้นจากงวดปี 2561 อยู่ที่ 78% รวมทั้งบริหารต้นทุนค่าใช้จ่ายให้มีประสิทธิภาพ
นอกจากนี้การขายสินทรัพย์ออกจากกองเป็นอีกหนึ่งกลยุทธ์ในการบริหารจัดการ หากทรัพย์สินใดที่พิจารณาดูแล้วแม้ปรับปรุงใหม่ก็ไม่น่าจะมีโอกาสเพิ่มรายได้ก็จะขายออก ซึ่งปัจจุบันมีทรัพย์สินที่อาจขายออกไม่ถึง 10% จากปัจจุบัน FTREIT มีมูลค่าทรัพย์สินประมาณ 36,000 ล้านบาท และมีจำนวนทรัพย์สินที่เป็นอาคารโรงงานและคลังสินค้ารวม 547 ยูนิต ซึ่งกระจายตัวอยู่ในแหล่งอุตสาหกรรมและโลจิสติกส์ที่สำคัญของประเทศ ในเขตพื้นที่จังหวัดชลบุรี สมุทรปราการ อยุธยา ปทุมธานี ปราจีนบุรี
“สำหรับแนวโน้มการติบโตของอุตสาหกรรมกองทรัสต์ในประเทศไทยมองว่ายังเติบโตอย่างต่อเนื่อง ตามการเติบโตของเศรษฐกิจ อีกทั้งปัจจุบันกองทรัสต์ได้รับความสนใจจากนักลงทุนอย่างต่อเนื่อง จากจุดเด่นในการสร้างผลตอบแทนที่สม่ำเสมอให้แก่ผู้ลงทุนเฉลี่ย 5-6% ต่อปี ในขณะที่การลงทุนในสินทรัพย์อื่นจะได้รับผลกระทบจากความผันผวนของตลาดทุนค่อนข้างมาก”นายพีระพัฒน์ กล่าว