Oops! It appears that you have disabled your Javascript. In order for you to see this page as it is meant to appear, we ask that you please re-enable your Javascript!

ทริสฯ มอง “ลบ” อสังหาฯ พีคไปแล้ว AP งัดแผนรบระยะยาว

ทริสฯ มอง “ลบ” อสังหาฯ พีคไปแล้ว AP งัดแผนรบระยะยาว

HoonSmart.com>>อสังหาริมทรัพย์เหนื่อย! ตอนนี้เกิดคำถามว่าหุ้นกลุ่มนี้ยังน่าสนใจลงทุนอีกหรือไม่ ทริสฯ มองผ่านจุดสูงสุดไปแล้ว ธุรกิจต้องใช้เงินทุนเยอะ คาดออกหุ้นกู้ 1 แสนล้านบาทปีนี้ รายใหญ่คุมตลาดถึง 70% AP ชี้จะไม่เห็นข่าวคอนโดมิเนียมเปิดจองเกลี้ยงตั้งแต่วันแรกอีกต่อไปแล้ว ผู้ชนะต้องวางกลยุทธ์ให้ถูก ฟินันเซียฯ แนะบริษัทที่มีปันผลสูง

ในตลาดหุ้นไทยมีบริษัทที่ทำธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัยมากกว่า 40 บริษัท ซึ่งยังไม่รวมถึงบริษัทที่กำลังจะเข้ามาจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ เร็วๆนี้อีกหลายแห่ง อาทิ บริษัท ออลล์ อินสไปร์ ดีเวลลอปเมนท์ (ALL) และบริษัทที่จะเข้าตลาดหุ้นทางอ้อม (แบ็คดอร์ ลิสติ้ง) แต่ขณะนี้เกิดคำถามว่าหุ้นอสังหาฯยังน่าสนใจลงทุนอีกหรือไม่ ท่ามกลางเสียงเตือนภาวะฟองสบู่ สินค้าล้นตลาด กำลังซื้อหายไป มาตรการคุมเข้มของธนาคารแห่งประเทศไทยมีผล 1 เม.ย. 2562 แบงก์ปล่อยกู้ยากขึ้นเศรษฐกิจไม่ดี ธุรกิจทำกำไรยากขึ้น ฯลฯ

“สุชาดา พันธุ” รองกรรมการผู้จัดการ สายงานจัดอันดับเครดิต บริษัททริสเรทติ้ง กล่าวว่า มองภาพรวมอสังหาริมทรัพย์เป็นลบ หลังจากปี 2561 ตลาดเติบโตมากที่สุดในรอบ 10 ปี เท่าที่ประเมินธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มีมูลค่าถึง 1 ล้านล้านบาท รวมถึงการซื้อขายที่ดินและบ้านมือสองด้วย เฉพาะตลาดบ้านใหม่ คาดว่ามีมูลค่าประมาณ 5 แสนล้านบาท เป็นของผู้ประกอบการรายใหญ่เกือบ 70% โครงการที่ลงทุนไปแล้ว ยังมีเหลืออยู่ ทำให้บางรายไม่เปิดโครงการใหม่ การลงทุนส่วนใหญ่เป็นโครงการแนวราบ ส่วนคอนโดมิเนียมได้รับผลกระทบจากมาตรการของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) คนซื้อกู้เงินได้น้อย เก็บเงินดาวน์ไม่ทัน

ขณะเดียวกันความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยก็ชะลอตัวลง คนจีนมาซื้อลดลง เพราะเศรษฐกิจไม่ได้โตมาก แบงก์ระมัดระวัง ปีนี้เป็นช่วง wait and see คาดว่าจะชะลอตัวจากปีที่ผ่านมา ในส่วนบ้านราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป หรือบ้านราคาต่ำ ไม่ได้รับผลกระทบมากนัก มีผลต่อบ้านราคาระดับกลางน่า เพราะมีแรงซื้อส่วนหนึ่งเป็นนักลงทุน ไม่ได้ซื้อเพื่อที่อยู่อาศัยเหมือนบ้านราคาต่ำ

นอกจากนี้อสังหาฯยังเป็นธุรกิจที่ใช้เงินเยอะ ถ้าเป็นบริษัทที่อยู่ในตลาดหลักทรัพย์ จะต้องรักษาผลกำไร สร้างตอบแทนให้กับผู้ถือหุ้น ดังนั้นผู้บริหารจะต้องขยันตลอดเวลา แต่ตลาดโดยรวมถูกกำหนดทิศทางโดยบริษัทขนาดใหญ่ บางพื้นที่ อาจจะโอเวอร์ซัพพลายไปแล้ว บริษัทสามารถชะลอการลงทุน หรือดีเลย์ได้ แต่ไม่นาน 1 ปี ก็ต้องลงทุนใหม่ ส่วนกรณีที่ธุรกิจมีพันธมิตรต่างประเทศเข้ามาร่วมลงทุน เช่น ญี่ปุ่น ถือว่าได้ประโยชน์ทั้งสองฝ่าย ญี่ปุ่นได้ผลตอบแทนที่ดี มาช่วยแบ่งเบาภาระการลงทุน สร้างแบรนด์ไทยให้แข็งแรงยิ่งขึ้น

“ปีนี้มีหุ้นกู้ของอสังหาริมทรัพย์ครบดีล ประมาณ 8 หมื่นล้านบาท คาดว่าจะมีการออกหุ้นกู้ใหม่ ประมาณ 1 แสนล้านบาท เพื่อรีไฟแนนซ์ และใช้ลงทุนอีกส่วนหนึ่ง คาดว่าแนวโน้มตลาดหุ้นกู้จะเติบโตขึ้นเรื่อยๆ บางบริษัทกู้เงินแบงก์เต็มเพดานแล้ว หรือบางแห่งขอเปิดวงเงินสินเชื่อกับธนาคารเพื่อสำรองไว้เท่านั้น นิยมมาออกหุ้นกู้มากขึ้น ทำให้มีผู้ออกหน้าใหม่ มีอันดับเครดิตที่หลากหลาย ไม่มีเรทติ้งก็มี นับว่าเป็นเรื่องที่ดี ให้ผู้ออมเงินมีโอกาสเลือกลงทุนได้มากขึ้น”สุชาดากล่าว

ส่วนความกังวลเรื่องการผิดนัดชำระหนี้ของหุ้นกู้ จะเกิดขึ้นได้เป็นเรื่องธรรมดา คาดว่าเป็นหุ้นกู้ที่ไม่มีเรทติ้งหรือเกิดปัญหาทางเทคนิค กว่าจะทำขั้นตอนทางกฎหมาย อาจจะชำระเงินล่าช้ากว่าที่กำหนด ไม่น่าจะมีผลกระทบต่อภาพรวม

” อนุพงษ์ อัศวโภคิน”ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท เอพี (ไทยแลนด์) หรือ AP ซึ่งคลุกคลีอยู่ในวงการอสังหาริมทรัพย์มานานเกือบ 30 ปี กล่าวว่า วันนี้คงจะไม่เห็นข่าวเรื่องคอนโดมิเนียมเปิดโครงการใหม่แล้วมีจองหมดตั้งแต่วันแรกอีกต่อไปแล้ว เหมือนอย่างที่คุ้นเคยกันในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา ใครจะขายได้ ต้องมีกลยุทธ์ที่ถูก หากวางไว้ไม่ถูกที่และไม่ถูกเวลาจะลำบาก ต้องคิดว่าจะทำอย่างไรกับโครงการที่เหลือกันดีกว่า

ในส่วนของ AP ได้บอกทีมงานว่า “อย่ารบระยะสั้น”จะต้อง“คิดรบระยะยาว” หมายถึง วางแผนการใช้งบการตลาด ไม่ใช่อัดเงินโปรโมทก้อนใหญ่ตอนเปิดโครงการ เหมือนที่ผ่านมา ตอนนี้ต้องกระจายการใช้เงิน และจะต้องคิดแคมเปญออกมาทุกเดือน เพื่อดึงดูดให้ลูกค้าเข้ามาจองซื้อ

ตอนนี้ทุกอย่างในโลกใบนี้เปลี่ยนแปลงเร็ว มองสถานการณ์จากวันนี้ ทุกคนปรับลดคาดการณ์การเติบโตทางเศรษฐกิจ ทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ซึม ไม่ดี แต่บางคนก็ทำได้ดี เวลานี้เป็นเวลาพิสูจน์ผลงานของนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์

AP ทำแนวราบ นำเสนอโครงการให้ตรงกับต้องการ จะต้องระมัดระวังไม่ก่อหนี้มาก และประเมินสถานการณ์ทุกสามเดือน และทุกสัปดาห์มีการประชุมเรื่องการซื้อที่ดิน ว่าจะซื้อหรือไม่ นำข้อมูลยอดขาย ยอดโอนมาวิเคราะห์ แม้ว่าในช่วงไตรมาสแรกปีนี้ บริษัทมียอดจองแนวราบสูงถึง 40% เทียบกับระยะเดียวกันปีก่อน เป็นคนไทยซื้อทั้งหมด แต่แนวโน้มชะลอตัว ไตรมาส 2 ไม่ดีแน่นอน คาดปีนี้โตกว่า 10% ส่วนโครงการคอนโดมิเนียม ไม่เปิดใหม่ ขายโครงการที่เหลือ จัดโปรโมชั่น ทั้งนี้ในปี 2561 บริษัทมีรายได้แนวราบสูงสุดที่ 17,838 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 35.2%

“ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เป็นการซื้อที่ดินมาพัฒนาแล้วขายไป เราควบคุมหนี้ ไม่ซื้ออะไรเกินตัว และประเมินสถานการณ์ให้ชัดเจน ตอนน้ำท่วมใหญ่ เห็นเศรษฐกิจไม่ดี หยุดซื้อที่ดิน ตอนนี้ทุกคนรอผลการเลือกตั้ง ส่วนสถานการณ์การบริโภคไม่แน่ใจ เชื่อว่าเดือนเม.ย.จะเงียบมาก จะกลับมาดีขึ้นปลายเดือนพ.ค.”

อย่างไรก็ตาม บริษัทมีพันธมิตรญี่ปุ่น ร่วมลงทุนมานาน 5 ปี รูปแบบการลงทุนแตกต่างจากอสังหาริมทรัพย์แห่งอื่น บริษัทจดจัดตั้งบริษัทเป็นโฮลดิ้ง ทุนจดทะเบียน 9,000 ล้านบาท จะเพิ่มเป็น 1 หมื่นล้านบาทในปีนี้ เพื่อขยายการลงทุน ญี่ปุ่นเข้ามาลงทุนในเมืองไทย ได้อัตรากำไรสุทธิที่สูงกว่า และส่งเงินปันผลกลับญี่ปุ่นทุกปี

คาดยอดขายปีนี้โตแค่ 1%

ทางด้านบริษัทหลักทรัพย์(บล.)ฟินันเซีย ไซรัส ออกบทวิเคราะห์ว่า ภาพรวมตลาดอสังหาฯมีแนวโน้มชะลอตัว ทั้งอุปสงค์ และอุปทาน ตั้งแต่เผชิญประเด็นลบจากมาตรการธปท.ผู้ประกอบการมีกลยุทธ์ปรับตัวรับมือ คาดวางแผนเปิดตัวใหม่ปีนี้มูลค่า 3.2 แสนล้านบาท เติบโต 15% จากปีที่ผ่านมา ส่วนใหญ่เปิดในครึ่งปีหลัง และหันมาเน้นเปิดโครงการแนวราบ ซึ่งเป็นความต้องการที่แท้จริงมากขึ้น คาดมูลค่าแนวราบใหม่อยู่ที่ 1.8 แสนล้านบาท เพิ่มขึ้น 24%

นอกจากนี้ผู้ประกอบการ ตั้งเป้ายอดขายปีนี้แบบ Conservative ทั้งกลุ่มอยู่ที่ 2.8 แสนล้านบาท เติบโตเพียง 1% เทียบกับปี 2561 ที่เติบโต10%

“การเก็งกำไรมีแนวโน้มลดลง และผู้ประกอบการระมัดระวังมากขึ้น ชะลอการเปิดโครงการใหม่ ระบายของเก่า เรามองว่ามีโอกาสที่ธปท.จะผ่อนคลายเกณฑ์ลง แต่ตัวแปรที่สำคัญที่เป็นความเสี่ยงคือหนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้หรือ NPL สินเชื่อที่อยู่อาศัย หากปรับขึ้นอาจทำให้ธปท.ทบทวนมาตรการให้เข้มงวดขึ้นได้เช่นกัน โดย NPL ในไตรมาส 4/2561 อยู่ที่ 3.25% เทียบกับไตรมาส 4/2560
ที่ 3.23%”บล.ฟินันเซีย ไซรัสระบุ

สำหรับการลงทุนในหุ้นอสังหาริมทรัพย์ให้น้ำหนักเท่ากับตลาด และเลือก Top Pick คือ SPALI ให้ราคาเหมาะสม 22.50 บาท จากการเปิดโครงการ Mixed-use ขนาดใหญ่อย่าง Supalai
Icon Sathorn ในเดือนพ.ค.นี้ รวมถึงแนะนำ LH ราคาเหมาะสม 13 บาท และ QH ราคาเหมาะสม 3.70 บาท เป็นทางเลือกที่น่าสนใจสำหรับนักลงทุนที่ชอบปันผล จากคาดการณ์ผลตอบแทนปันผลราว 7% ต่อปี