HoonSmart.com>>แรงเชียร์หุ้นอสังหาริมทรัพย์ดังมากขึ้นเรื่อยๆ นักวิเคราะห์เริ่มมองเห็น “ปัจจัยบวก” หลังจากราคาปักหัวลงมานาน เฉพาะเดือน ก.ย. ร่วงลงไป 4.33% มากกว่าตลาดรวมที่ติดลบ 1.07% หลายตัวยังทำนิวโลว์ สวนทางกำไรผ่านจุดต่ำสุดมาแล้ว กำลังดีขึ้นไม่ต่ำกว่า 8,000 ล้านบาทในไตรมาส 3 และคาดว่าจะขึ้นถึงจุดสูงสุดถึง 1 หมื่นล้านบาทในไตรมาส 4
“นวลพรรณ น้อยรัชชุกร “ ผู้อำนวยการ สายงานวิจัย บล.เอเซียพลัส มองว่ากลุ่มอสังหาริมทรัพย์น่าสนใจ จากการวิเคราะห์ข้อมูลของผู้ประกอบการจำนวน 16 ราย มียอดขายที่รอรูู้รายได้ (Backlog) ณ สิ้นไตรมาส 2/2562 รวม 3.3 แสนล้านบาท คาดว่าจะทยอยรับรู้รายได้จำนวน 1.1 แสนล้านบาทในครึ่งหลังของปีนี้ ส่วนที่เหลือจะทยอยรับรู้รายได้ในปี 2563-2565
รายได้ที่จะทยอยรับรู้ในครึ่งปีหลัง ส่วนใหญ่ คือ 8.5 หมื่นล้านบาทเป็นโครงการที่บริษัทลงทุนเอง รับกำไรเต็มๆ ส่วนที่เหลืออีก 2.6 หมื่นล้านบาท เป็นโครงการร่วมทุนหรือ JV ส่วนแบ่งกำไรขึ้นอยู่กับสัดส่วนการลงทุน ปกติเฉลี่ย 51% แบ่งเป็นคอนโดมิเนียมที่คาดว่าจะสร้างเสร็จในไตรมาส 3 ถึง 10 โครงการ มูลค่าเกือบ 2 หมื่นล้านบาท เป็นของ JV 1โครงการ มูลค่า 2,000 ล้านบาท และคอนโดฯจะเสร็จมากขึ้นในไตรมาส 4 จำนวน 29 โครงการ มูลค่าประมาณ 5 หมื่นล้านบาท
ทั้งนี้รายได้รอรับรู้รวม 8.5 หมื่นล้านบาท คิดเป็น 77% ของเป้ารายได้ขายอสังหาริมทรัพย์ปีนี้ที่คาดไว้ 2.42 แสนล้านบาท โดยเป็นของ PSH มากที่สุด
สำหรับ Backlog ของ JV สิ้นไตรมาส 2 รวม 1.3 แสนล้านบาท หลักๆ เป็นของ AP จำนวน 4 หมื่นล้านบาท ANAN 3 หมื่นล้านบาท และ SIRI 2 หมื่นล้านบาท แบ่งทยอยส่งมอบในครึ่งปีหลัง 2.6 หมื่นล้านบาท เพิ่มเป็น 5.1 หมื่นล้านบาทในปี 2563
ขณะเดียวกัน บริษัทอสังหาฯยังมีการควบคุมซัพพลาย หลังประกาศงบไตรมาส 2 ผู้ประกอบการ 16 ราย มีการปรับลดเป้าหมายการเปิดโครงการใหม่ในปี 2562 จากเดิมกำหนดไว้ 290 โครงการมูลค่า 4.4 แสนล้านบาท หั่นลงมาเหลือ 236 โครงการ รวม 3.7 แสนล้านบาท มูลค่าเพิ่มขึ้นเพียง 2% จากปีก่อน ส่วนใหญ่ปรับลดโครงการคอนโดมิเนียมลงจากเดิม 17% อยู่ที่ 1.82 แสนล้านบาท จำนวน 68 โครงการ ส่วนแนวราบเปิดลดลง 15% มูลค่า 18.7 แสนล้านบาท จำนวน 168 โครงการ สะท้อนการปรับพอร์ต เพื่อจับลูกค้าที่มีความต้องการที่แท้จริงมากขึ้น โดยครึ่งปีหลังคาดเปิดใหม่ 157 โครงการ มูลค่า 2.17 แสนล้านบาท หรือ 59% ของเป้าหมายทั้งปีนี้ คาดยอดพรีเซล 3.12 แสนล้านบาท ลดลง 12%
ในบทวิเคราะห์ระบุว่า บริษัทอสังหาฯ เร่งเครื่องทำกำไร คาดครึ่งปีหลังเติบโตชัดเจน 30% จากครึ่งปีแรก ไตรมาส 3 ฟื้นตัวจากการรับรู้รายได้โครงการแนวราบที่ยกมาจากสิ้นไตรมาส 2 รวม 4 หมื่นล้านบาท รวมถึงการขายโครงการแนวราบและบันทึกรายได้ทันเข้ามาเพิ่ม ยังมีคอนโดฯใหม่ที่ถึงกำหนดส่งมอบ และไม่มีการบันทึกค่าใช้จ่ายพนักงานพิเศษ ตาม พรบ.แรงงานใหม่ เหมือนไตรมาส 2
ส่วนเรื่องดอกเบี้ยเชื่อว่ากนง.จะปรับลดอีกครั้งในปีนี้ หลังจากลดลง 0.25% เมื่อเดือนส.ค. น่าจะเป็นแรงหนุนกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ ทำให้อัตราการผ่อนชำระต่องวดของผู้กู้ลดลง อัตราการถูกปฎิเสธสินเชื่อสำหรับการซื้อที่อยู่อาศัยก็จะลดลงตามมา สามารถส่งมอบคล่องตัวมากขึ้น แต่ต้นทุนของผู้ประกอบการอาจไม่ได้ประโยชน์อย่างมีนัยสำคัญ เพราะมีการระดมทุนหลากหลายช่องทางมากขึ้น โดยเฉพาะการทำกิจการร่วมค้า รวมถึงบริษัทส่วนใหญ่ล็อกต้นทุนผ่านการออกหุ้นกู้ หรือหุ้นกู้คล้ายทุน จากงบไตรมาส 2 ภาระหนี้ส่วนใหญ่อยู่ในรูปแบบหุ้นกู้ที่มีอัตราดอกเบี้ยคงที่ คิดเป็นสัดส่วน 64% ของหนี้ที่มีภาระดอกเบี้ยทั้งหมด
“นวลพรรณ”แนะกลยุทธ์เลือกลงทุนหุ้นอสังหาฯที่มีองค์ประกอบ ฐานธุรกิจมั่นคง อัตราผลตอบแทนปันผลเกิน 5% เลือก LH เป้าหมาย 12.30 บาท จุดเด่น โครงสร้างธุรกิจครบทุกมิติ ปันผสูงถึง7.5% ต่อปี และเลือก SPALI มูลค่า 23.20 บาท มีความแข็งแกร่งของ Backlog มากกว่า 4 หมื่นล้าน รองรับรายได้ 4-5 ปี ปันผลเกือบ 6% ซื้อขายที่ P/E ต่ำ เพียง 6.4 เท่า กำไรจะดีขึ้นในไตรมาส 3 และ 4 ใ
ทางด้านบล.ทิสโก้พาบริษัท SPALI, AP, LH และ QH ไปร่วมงานโรดโชว์ภายในประเทศ โดยไม่มีกระแสต่อต้านอย่างมีนัยสำคัญ นักลงทุนส่วนใหญ่สนใจ SPALI ที่ราคาปรับตัวลงแย่กว่ากลุ่ม คาดว่าการรับรู้รายได้เพิ่มขึ้นในครึ่งปีหลัง และ LH ที่มีประเด็นการขายสินทรัพย์เข้ากองทุนและราคาหุ้นที่ลดลง
แนะนำให้ “ซื้อ” หุ้น 4 ตัวนี้ เนื่องจากผลประกอบการที่เติบโต, ราคาต่ำกว่ามูลค่าที่เหมาะสม และมีเงินปันผลที่น่าสนใจ เราประเมินมูลค่าที่เหมาะสมของ LH ที่ 12.40 บาท, QH ที่ 3.70 บาท , AP ที่ 8.60 บาท และ SPALI ที่ 22.60 บาท
เหตุผลที่ราคาหุ้นปรับตัวลงมาก เกิดจากนักลงทุนกังวลภาพรวมอุตสาหกรรมมากกว่ารายตัว จากยอดจองในช่วง 8 เดือนที่ผ่านมายังคงอ่อนแอจากหลายปัจจัย คาดว่าผู้ประกอบการหลักจะทำยอดจองได้ประมาณ 57% ของเป้าโดยที่ LPN มียอดจองต่อเป้าต่ำที่สุด อาจมีการปรับเป้าหมาย ในขณะที่ SPALI, AP, PSH ทำได้ตามเป้า แต่ SIRI จะเผชิญกับยอดการยกเลิกการจองที่เพิ่มขึ้น
นักลงทุนที่สนใจจะเลือกซื้อหุ้นอสังหาฯ ต้องศึกษาข้อมูลให้ดี ครึ่งปีหลังยังต้องเฝ้าระวัง จากหลายปัจจัยท้าทายเข้ามากดดันความต้องการซื้อ และปริมณสินค้าที่ยังคงมีออกมาอย่างต่อเนื่อง
