Oops! It appears that you have disabled your Javascript. In order for you to see this page as it is meant to appear, we ask that you please re-enable your Javascript!

คอลัมน์แน่งน้อยร้อยเรื่องลงทุน : BC ราคาดิ่ง 40% สวนทางโมเดลธุรกิจ ถูกที่ ถูกเวลา

คอลัมน์แน่งน้อยร้อยเรื่องลงทุน : BC ราคาดิ่ง 40% สวนทางโมเดลธุรกิจ ถูกที่ ถูกเวลา

HoonSmart.com>>บริษัท บูทิค คอร์ปอเรชั่น (BC) เข้ามาเป็นหุ้นน้องใหม่ในตลาดหลักทรัพย์เอ็มเอไอ(mai) เมื่อวันที่ 14 พ.ย.ที่ผ่านมา และได้รับตำแหน่งแชมป์ราคาวันแรกต่ำกว่าจองมากที่สุดถึง 30% ของปี 2562 และวันที่ 6 ธ.ค. ราคาลงมาปิดที่ 1.69 บาท ร่วงแรง 40% จากราคาไอพีโอที่ 2.86 บาท ตอนนี้ถึงจุดที่น่าสนใจซื้อลงทุนแล้วหรือยัง? เมื่อพิจารณาจากสินทรัพย์ที่มีอยู่เกือบ 3,500 ล้านบาท สูงกว่า 4 เท่าของมูลค่าหลักทรัพย์ตามราคาตลาดหรือมาร์เก็ตแคปจำนวน 856 ล้านบาท และบริษัทมีความสามารถในการจ่ายเงินปันผล แม้ว่างบการเงินรวมยังมีผลขาดทุนอยู่ก็ตาม และที่สำคัญโมเดลธุรกิจที่ไม่เหมือนกับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั่วไป

ปัจจัยที่ทำให้ราคาหุ้น BC ปักหัวลงตั้งแต่วันแรก เพราะเข้ามาซื้อขายในภาวะตลาดหุ้นไม่เป็นใจ รวมถึงบริษัททำธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งภาพรวมอยู่ในช่วงขาลง และบูทิคยังเข้ามาจดทะเบียนตามเกณฑ์มาร์เก็ตแคป (มูลค่าหลักทรัพย์ตามราคาตลาด) แถมผลงานไตรมาส 3/2562 ยังมีผลขาดทุน 6 ล้านบาท รวม 9 เดือนขาดทุน 0.82 ล้านบาท ทำให้นักลงทุนที่ติดภาพหลอนว่าหุ้นมาร์เก็ตแคปทุกตัวจะต้องต่ำกว่าราคาจอง กดดันให้ราคาหุ้น BC ลงลึกในวันแรก ปิดที่ 2 บาท และยังคงอ่อนตัวต่อเนื่อง

“ปรับชะรันซิงห์ ทักราล “ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท บูทิค คอร์ปอเรชั่น และ “เล็ก สิขรวิทย” กรรมการผู้อำนวยการ บริษัท ที่ปรึกษา เอเซีย พลัส ที่ปรึกษาทางการเงินของ BC ถือโอกาสเปิดให้ข้อมูลการดำเนินงานแก่นักลงทุนเมื่อวันที่ 3 ธ.ค.ที่ผ่านมา โดย”ปรับชะรันซิงห์” กล่าวว่า โมเดลธุรกิจของบริษัทไม่มีคู่แข่งทางตรงในตลาดหลักทรัพย์และแตกต่างจากธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ทั่วไป BC มีความเชี่ยวชาญในด้านการซื้อที่ดินแล้วสร้าง-ดำเนินงาน-ขายออกไป (Build-Operate-Sell : BOS) พัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ ประเภทโรงแรม เซอร์วิสอพาร์ทเมนท์ ศูนย์การค้า และอาคารสำนักงานให้เช่า หรือ มิกซ์ยูส ในทำเลที่โดดเด่น กลางกรุงเทพ ที่สุขุมวิท สาทร และหัวเมืองท่องเที่ยวที่ได้รับความนิยม เช่น สมุย ภูเก็ตและพัทยา นอกจากนี้ยังมีรายได้จากการให้บริการด้านบริหารจัดการอสังหาริมทรัพย์

คือ บริษัทลงทุนก่อน เมื่อสร้างแล้วเปิดดำเนินงานไประยะหนึ่ง มีลูกค้าและรายได้ที่แน่นอน ก็ขายโครงการออกไป ใช้เวลาลงทุนประมาณ 4-5 ปี เพื่อนำเงินมาหมุนลงทุนต่อไป โดยแต่ละโครงการจะได้ผลตอบแทนประมาณ 2 เท่าของจำนวนเงินที่ลงทุนไป เช่นใช้เงินลงทุนไป 2.5 ล้านบาท/ตารางเมตร ขายได้ 5.36 ล้านบาท/ตารางเมตร

ตอนนี้ธุรกิจมีโอกาสที่ดีมาก เพราะราคาที่ดินย่านสุขุมวิทปรับตัวลงมาประมาณ 15-20% เมื่อไม่มีผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ประเภทคอนโดมิเนียมมาซื้อแข่ง จากที่เคยซื้อขายตารางวาละ 1.2-1.3 ล้านบาท ลงมาเหลือ 9 แสนบาท-1.2 ล้านบาท บริษัทกำลังเจรจาซื้ออยู่ 3 แปลง คาดว่าจะได้ราคาประมาณ 1 ล้านบาท/ตารางวา เพื่อสร้าง โรงแรม ระดับ 3 ดาว ซึ่งตรงกับเทรนด์ของนักท่องเที่ยว ที่ไม่มีใครนอนระดับ 5 ดาวแล้ว และสถานการณ์ปัจจุบันการหาผลตอบแทนจากการลงทุนต่างๆยากขึ้น เมื่อโรงแรม หรือเซอร์วิสอพาร์ทเมนท์ และมิกซ์ยูส ที่พัฒนาจนมีจำนวนลูกค้าจำนวนหนึ่ง และธุรกิจอยู่ตัวแล้ว ก็เป็นที่ต้องการซื้อของนักลงทุนไทยและต่างประเทศ เพื่อหวังอัตราผลตอบแทนจากการลงทุนประมาณ 5-6% ต่อปี โดยไม่ต้องเสียเวลาในการขอใบอนุญาต หรือมีความเสี่ยงจากการลงทุน และที่สำคัญทุกโครงการ บริษัทขอรับการส่งเสริมการลงทุน(บีโอไอ) ทำให้นักลงทุนต่างชาติเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ได้ 100% โดยรวมบริษัทได้รับผลตอบแทนจากการลงทุนไม่ต่ำกว่า 15%ต่อปี “”ปรับชะรันซิงห์ กล่าว

ส่วนผลการดำเนินงานในปี 2562 คาดว่าจะขายโครงการได้ อย่างน้อย 2 โครงการ ดีกว่าที่ผ่านมา ซึ่งแต่ละปีจะขายได้เฉลี่ย 1 โครงการ ส่วนในปี 2563 มีแผนจะขายอย่างน้อย 3 โครงการ ปัจจุบันมีโครงการพร้อมขาย 5 โครงการ มูลค่ารวม 1,500 ล้านบาท และบริหารเอง 4 โครงการ นอกจากนี้ มีโครงการที่อยู่ระหว่างดำเนินการพัฒนาอีก 8 โครงการ จำนวน 969 ห้อง คาดจะทยอยสร้างเสร็จไปจนถึงปี 2564

สำหรับแผนระยะยาว บริษัทตั้งเป้าหมายภายใน 5 ปี (2563-2567 ) จะพัฒนาโครงการเพิ่มเป็น 40 โครงการ มีห้องพักทั้งสิ้น 10,000 ห้อง แบ่งเป็นโรงแรม ในกรุงเทพฯ 70%,โรงแรมในหัวเมืองท่องเที่ยวที่ได้รับความนิยม 20% ส่วนที่เหลือโครงการมิกซ์ยูส โดยงบลงทุนจะอยู่ที่ประมาณ 400-800 ล้านบาทต่อโครงการ

ปีนี้เราคาดว่าจะขายได้อย่างน้อย 2 โครงการ และปีหน้าอีกอย่างน้อย 3 โครงการ เชื่อว่าจะช่วยให้งบการเงินเดี่ยวมีกำไร และหากดูงบเฉพาะกิจการมีกำไรสะสมที่ยังไม่ได้จัดสรรอยู่จำนวน 73 ล้านบาท ทำให้บริษัทสามารถจ่ายเงินปันผลได้ แม้ว่างบการเงินรวมยังขาดทุนอยู่ก็ตาม เพราะหลักการลงบัญชี ไม่สามารถบันทึกค่าธรรมเนียมในงบการเงินรวมได้ นอกจากนี้ยังมีการศึกษาเรื่องการจัดตั้งกองรีท แต่ยังไม่สรุปว่าจะมีขนาดเท่าไร ส่วนการถือหุ้นของกลุ่มผู้ถือหุ้นใหญ่จำนวน 340 ล้านหุ้น ยืนยันว่าจะไม่มีการขายออกมาอย่างแน่นอน “”ปรับชะรันซิงห์ กล่าว

“เล็ก”กล่าวว่า BC ตั้งเป้าพัฒนาโครงการเพิ่มเป็น 40 โครงการ ตามแผน 5 ปี ทำได้ เพราะโมเดลธุรกิจ จะใช้การหมุนเงิน เมื่อลงทุนแล้วขายออกไป ปกติจะได้กระแสเงินสดกลับเข้ามา 3 เท่า สามารถนำไปซื้อที่ดินและลงทุนโครงการใหม่ ปัจจุบันมีโรงแรมในมือพร้อมขาย 4-5 โครงการ และ 8 โครงการกำลังก่อสร้าง ทำให้มีสต็อกพร้อมขายมูลค่าสูงสุด เชื่อว่าอาจจะขายได้เร็วกว่าเดิม  ทำให้ BC เป็นหุ้นที่มีการเติบโตสูงในอนาคต